신한은행 전세자금대출 개요
신한은행 전세자금대출은 무주택자뿐 아니라 일부 조건을 충족하는 1주택자까지 이용이 가능한 상품입니다. 보증기관을 통해 보증서를 발급받아 전세 계약금 또는 보증금 잔금을 마련할 수 있으며, 대출 금액은 보증서 범위 내에서 산정됩니다.
대출 대상
• 만 19세 이상 내국인 • 임차보증금의 5% 이상 계약금을 지급하고 전세계약을 체결한 세대주(또는 세대주 예정자) • 무주택자 또는 일정 조건을 만족하는 1주택자 • 보증기관의 전세자금대출 보증서 발급이 가능한 자
상품 종류
신한은행 전세자금대출은 크게 보증기관에 따라 다음과 같이 나뉩니다.
- 주택금융공사(HF) 보증부 전세대출 – 부부합산 소득 7천만원 이하, 순자산 4.69억원 이하
- 서울보증보험(SGI) 보증부 전세대출 – 소득 제한 없음, 고액 보증금 가능
- 주택도시보증공사(HUG) 보증부 전세대출 – 전세보증금 5억원(지방 3억원) 이하
무주택자와 1주택자 차이
무주택자는 대출 조건이 비교적 완화되며, 1주택자의 경우 기존 주택 처분 조건 또는 전입 조건을 충족해야 대출이 승인됩니다.
특히 투기지역·투기과열지구 내 1주택자는 전세대출이 제한될 수 있으므로 주의가 필요합니다.
대출 한도
신한은행 전세자금대출 한도는 보증기관, 전세보증금 규모, 소득에 따라 달라집니다.
- HF 보증부 – 최대 2억 2천만원(지방 1억 8천만원)
- HUG 보증부 – 수도권 4억원, 지방 2억원
- SGI 보증부 – 보증금의 80~100%까지 가능, 최대 5억원
- 단, DSR 규제 적용 시 연소득 대비 40%(은행권 기준) 범위 내에서 한도가 제한될 수 있음
금리 구조
금리는 기준금리 + 가산금리 – 우대금리로 산정되며, 변동금리와 혼합금리 중 선택 가능합니다.
- 변동금리 : 신규 COFIX 6개월, 12개월 기준
- 혼합금리 : 일정 기간 고정 후 변동금리로 전환
- 가산금리 : 신용등급, 보증기관, 대출기간에 따라 차등 적용
- 우대금리 : 최고 연 0.9%p까지 가능(급여이체, 신한카드 사용, 자동이체 등)
금리 예시
2025년 8월 기준, 변동금리형 HF 보증부 전세대출은 연 3.5%~4.2%, SGI 보증부는 연 3.8%~4.5% 수준입니다.
다만, 우대금리 조건 충족 시 최저 3%대 초반까지 인하가 가능합니다.
신청 절차
신한은행 전세자금대출은 방문 신청과 모바일 신청 모두 가능합니다.
대출 실행까지는 보통 3~7일 소요되며, 절차는 다음과 같습니다.
- 전세 계약 체결 및 계약금 납부
- 신한은행 모바일 앱 또는 영업점 방문 상담
- 보증기관 심사 신청(HF·HUG·SGI 중 선택)
- 대출 승인 후 계약 잔금일에 맞춰 대출금 지급
- 대출 실행 후 전입신고·확정일자 필수
필요 서류
대출 신청 시 필수로 제출해야 하는 서류는 다음과 같습니다.
- 신분증(주민등록증, 운전면허증 등)
- 주민등록등본(세대원 전원 포함, 전입예정일 표시)
- 주민등록초본(주소 변동내역 포함)
- 전세 계약서(확정일자 전, 계약금 납부 영수증 포함)
- 소득증빙서류(근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원 등)
- 등기부등본(임대인 소유 여부 확인용)
- 기타 : 보증기관에서 요구하는 추가 서류(혼인관계증명서, 가족관계증명서 등)
온라인 신청 팁
신한 쏠(SOL) 앱을 통한 비대면 신청 시, 서류를 모바일에서 스캔·업로드할 수 있어 편리합니다.
또한 사전 한도 조회를 통해 승인 가능 여부와 예상 금리를 미리 확인할 수 있습니다.
유의사항
- DSR 영향: 총부채원리금상환비율 초과 시 한도 축소·부결. 카드론·현금서비스는 심사 전 축소/상환이 유리.
- 권리관계 검토: 등기부에 선순위 근저당·압류·가압류가 과다하면 보증 불가 또는 한도 제한.
- 주소·면적 일치: 계약서·등기부·건축물대장 정보가 상이하면 보완 요구로 지연될 수 있음.
- 전세가율 관리: 시세 대비 전세가율이 높을수록 보증·대출이 까다로워짐. 60~70%대가 보수적.
- 확정일자·전입: 대항력/우선변제권 확보를 위해 대출 실행 직후 전입과 확정일자 처리 필수.
- 1주택자 조건: 처분·퇴거 확약, 대체주거 확인 등 추가 요건이 붙을 수 있으니 사전 상담 필요.
연장(재약정) 가이드
전세계약 갱신 시 전세대출도 함께 연장(재약정)해야 합니다.
보증기관 재심사가 동반되며, 조건이 바뀌면 금리·한도가 변동될 수 있습니다.
- 신청 시점: 만기 30~60일 전 접수 권장(서류 보완·보증심사 감안).
- 필요 서류: 갱신 계약서(임대인 날인·확정일자), 주민등록등본, 등기부등본(필요 시), 소득·재직서류(조건 변경 시).
- 보증료 재산정: 연장 시점의 보증료율과 보증금액 기준으로 산출. 전세금 인상 시 보증료 상승.
- 권리 재점검: 선순위 권리 변동·체납 기록 발생 시 연장 거절 가능 → 사전 확인 필수.
- 실행 경로: 신한 쏠(SOL) 비대면 연장 가능(표준 케이스), 권리 보완 필요 시 영업점 권장.
중도상환·부분상환 전략
- 중도상환수수료: 대출 약정에 따라 부과될 수 있으며, 보통 실행 후 일정 기간(예: 3년) 내 상환 시만 적용.
- 부분상환: 보증금 인하·월세 전환 시 원금 일부 상환으로 이자 비용 절감 가능. 약정 변동·수수료 여부 확인.
- 갈아타기: 금리 하락·우대확대 시 리파이낸싱 고려. 단, 신규 보증·수수료·인지세 등 부대비용 비교 필수.
- 금리 인하 요구권: 신용도 개선, 거래실적 증가 시 금리 인하 요청 가능(증빙 서류 준비).
심사 부결 대응법
- DSR 초과: 기간 연장·상환 방식 조정, 기존 대출 일부 상환, 공동명의/소득 합산(가능 범위) 검토.
- 권리관계 이슈: 임대인 근저당 말소 예정 확인서, 선순위 채무 조정 계획서 등 보완 자료 제출.
- 소득 증빙 부족: 동일 과세기간 증빙 일치, 추가 증빙(급여통장, 거래내역) 제출.
- 전세가율 과다: 보증금 조정·월세전환 협의 또는 다른 물건 재검토.
체크리스트
- 계약서·등기부·건축물대장 주소/면적 일치 확인
- 선순위 권리 총액 vs 전세금·시세 안전마진 재점검
- 전입·확정일자 일정 사전 계획(대출 실행 직후 처리)
- 우대금리 요건(급여이체·카드·자동이체) 미리 세팅
- 만기 30~60일 전 연장 준비, 보증료·조건 변동 확인