주택담보대출을 준비하다 보면 DTI라는 용어를 자주 듣게 됩니다.
DTI는 Debt To Income ratio의 약자로, ‘총부채상환비율’을 뜻합니다.
쉽게 말해 내 연간 소득 대비 대출 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말합니다.
은행은 이 비율을 기준으로 ‘얼마나 빌려줄 수 있는지’를 결정하기 때문에, DTI는 대출 한도를 좌우하는 핵심 지표입니다.
1. DTI의 기본 개념
DTI는 주택담보대출 원리금 + 기타 대출 이자 상환액을 연 소득으로 나눈 비율입니다.
예를 들어, 연 소득이 5,000만 원이고 주택담보대출 원리금 상환액이 연 1,500만 원, 신용대출 이자가 연 500만 원이라면, 총 부채 상환액은 2,000만 원이 됩니다.
이를 소득으로 나누면 DTI는 40%가 됩니다.
2. DTI 계산 공식
공식은 다음과 같습니다.
DTI(%) = (주택담보대출 원리금 + 기타 대출 이자) ÷ 연 소득 × 100
| 항목 | 예시 금액 | 설명 |
|---|---|---|
| 연 소득 | 50,000,000원 | 근로소득, 사업소득, 임대소득 등 |
| 주담대 연 원리금 | 15,000,000원 | 원금 + 이자 |
| 기타 대출 연 이자 | 5,000,000원 | 신용대출, 카드론 등 |
| 총 부채 상환액 | 20,000,000원 | - |
| DTI | 40% | 20,000,000 ÷ 50,000,000 × 100 |
3. 2025년 DTI 규제 기준
2025년 현재, 금융당국은 DTI 규제를 지역·대출 목적에 따라 다르게 적용하고 있습니다.
- 투기과열지구·조정대상지역 – 일반적으로 40% 적용
- 비규제지역 – 50~60%까지 가능
- 서민·실수요자 – 규제지역에서도 50~60% 완화 가능
DTI가 높게 산정되면 대출 가능 금액이 줄어들 수 있으므로, 대출 전 기존 부채를 줄이는 것이 유리합니다.
4. DTI 낮추는 방법
- 기존 고금리 대출 상환 또는 통합
- 대출 기간 연장으로 연간 원리금 부담 축소
- 소득 증빙 자료 최대한 확보 (프리랜서·사업자는 세금 신고 성실히)
- 공동명의 대신 단독명의로 대출 (소득 비율에 따라 유리할 수 있음)
5. DTI와 DSR의 차이
많은 분이 DTI와 DSR을 혼동합니다. DTI는 주택담보대출 원리금 + 기타 대출 ‘이자’만을 계산에 포함합니다.
반면 DSR은 모든 대출의 원리금 상환액을 합산해 계산합니다. 즉, DSR이 더 엄격한 규제입니다.
6. 마무리
DTI는 대출 가능 금액과 직결되는 중요한 지표입니다. 정확한 계산법을 알고, 규제 기준을 이해하면 불필요하게 대출 한도가 줄어드는 상황을 피할 수 있습니다.
대출 전 반드시 자신의 DTI를 계산해 보고, 필요하다면 기존 부채를 조정해 최적의 조건으로 주택담보대출을 진행하세요.