2025년 현재 주택담보대출을 포함한 가계대출 심사에서 가장 중요한 세 가지 지표는 DTI(총부채상환비율), LTV(주택담보인정비율), DSR(총부채원리금상환비율)입니다.
이 세 가지는 대출 한도와 승인 여부를 결정짓는 핵심 규제 수단으로, 각각의 의미와 계산 방식이 다르지만 결국 서로 연결되어 대출 구조에 직접적인 영향을 줍니다.
본문에서는 DTI, LTV, DSR의 개념과 차이, 그리고 상관관계를 실제 사례와 함께 구체적으로 설명해 드립니다.
LTV란 무엇인가?
LTV(Loan To Value ratio)는 주택담보대출에서 가장 먼저 적용되는 규제 지표로, 담보가치 대비 최대 대출 비율을 뜻합니다. 예를 들어, 시가 5억 원짜리 아파트를 담보로 대출받을 때 LTV가 70%라면 최대 3억 5천만 원까지 대출이 가능합니다.
즉, LTV는 담보 자산의 가치가 아무리 크더라도 일정 비율 이상은 빌릴 수 없도록 제한하는 장치입니다.
DTI란 무엇인가?
DTI(Debt To Income ratio)는 소득 대비 부채 상환액의 비율을 나타내는 지표입니다.
계산 공식은 다음과 같습니다.
DTI = (연간 주택담보대출 원리금 + 기타 대출 이자) ÷ 연간 소득 × 100
DTI는 주로 주택담보대출 심사에 사용되며, 원금은 담보대출에 한정되고 나머지는 이자만 포함됩니다. 즉, 기존 대출 원리금이 아닌 “주담대 원리금 + 기타대출 이자”를 기준으로 한정적으로 산출된다는 점에서 DSR보다 느슨합니다.
DSR이란 무엇인가?
DSR(Debt Service Ratio)은 DTI보다 더 포괄적인 지표로, 모든 금융부채의 원리금을 합산해 연소득 대비 상환 부담을 계산합니다.
계산 공식은 다음과 같습니다.
DSR = (연간 모든 대출 원리금 상환액 ÷ 연간 소득) × 100
즉, 주담대뿐 아니라 신용대출, 자동차 할부, 카드론까지 모두 포함되므로 대출자의 총부채 상환 능력을 보다 엄격하게 판단하는 기준입니다. 2025년 현재 금융당국은 고액 대출자와 다중채무자에 대해 DSR 30~40% 규제를 적용하고 있습니다.
LTV·DTI·DSR의 핵심 차이
LTV, DTI, DSR은 모두 대출 한도를 제한하는 규제지만, 적용 방식과 관점이 다릅니다.
| 구분 | LTV | DTI | DSR |
| 기준 | 담보가치 | 소득 대비 주담대 원리금 + 기타 이자 | 소득 대비 모든 대출 원리금 |
| 적용 범위 | 주택담보대출 | 주택담보대출 중심 | 모든 금융부채 포함 |
| 규제 강도 | 가장 완화 | 중간 | 가장 엄격 |
| 영향 | 대출 총액 산정 | 소득 대비 일부 상환능력 평가 | 소득 대비 총 상환능력 평가 |
LTV가 제한하는 것
LTV는 주택담보대출의 ‘최대 한도’를 정합니다. 아무리 소득이 높아도, 담보가치의 일정 비율을 넘을 수 없습니다. 예를 들어 10억 원 아파트를 담보로 잡을 경우 LTV가 60%라면 최대 6억 원까지만 대출 가능합니다.
즉, LTV는 “담보가 얼마인지”에 따라 대출 한도를 제한하는 장치입니다.
DTI가 제한하는 것
DTI는 소득 대비 주담대 원리금과 기타대출 이자를 합산해 상환능력을 평가합니다.
예를 들어 연소득이 6,000만 원이고 DTI 한도가 40%라면, 주담대 원리금과 기타 이자 합계가 연 2,400만 원을 초과할 수 없습니다.
즉, DTI는 “담보는 충분하지만 소득이 부족한 경우” 대출을 제한하는 역할을 합니다.
DSR이 제한하는 것
DSR은 소득 대비 모든 대출의 원리금을 합산하기 때문에 가장 강력한 규제입니다.
예를 들어 연소득이 6,000만 원이고 DSR 한도가 40%라면, 모든 대출의 원리금 합계가 연 2,400만 원을 초과할 수 없습니다. 이때 신용대출, 자동차 할부, 카드론까지 합쳐서 계산되므로 실제 대출 가능 금액은 더 줄어듭니다.
즉, DSR은 “실제 감당 가능한 총부채 수준”을 기준으로 대출을 제한합니다.
사례 ①: 담보가 충분한 경우
A씨는 시가 10억 원 아파트를 담보로 대출을 신청합니다. 연소득은 6,000만 원입니다.
- LTV 60% → 최대 대출 가능액: 6억 원
- DTI 40% → 연간 원리금+이자 합계 2,400만 원까지 가능
- DSR 40% → 모든 대출 원리금 합계 2,400만 원까지 가능
즉, 담보가 충분해도 소득 기준(DTI, DSR)에 걸리면 실제 대출 가능 금액은 6억 원보다 줄어듭니다.
사례 ②: 신용대출이 있는 경우
B씨는 동일하게 연소득 6,000만 원이지만, 이미 신용대출 5,000만 원(연간 원리금 환산액 800만 원)이 있습니다.
- LTV 60% → 최대 6억 원까지 가능
- DTI 40% → 신용대출 원리금은 반영되지 않아 여전히 6억 원 가능
- DSR 40% → 기존 신용대출 800만 원 포함 → 주담대 원리금 한도는 1,600만 원 수준
이 경우 DTI는 문제없지만, DSR이 신용대출을 포함하기 때문에 실제 주담대 가능액이 크게 줄어듭니다.
사례 ③: 자동차 할부까지 있는 경우
C씨는 연소득 6,000만 원, 신용대출 5,000만 원 외에 자동차 할부 월 50만 원(연 600만 원)을 내고 있습니다.
- LTV 60% → 최대 6억 원까지 가능
- DTI 40% → 여전히 6억 원 가능
- DSR 40% → 기존 대출 원리금(800만 원 + 600만 원) = 1,400만 원 포함 → 주담대 원리금 여력은 1,000만 원 수준
결과적으로, LTV와 DTI에서는 문제가 없어 보여도 DSR 때문에 주담대 가능액이 3억 원대로 축소될 수 있습니다.
사례를 통한 결론
이 세 가지 사례를 통해 알 수 있는 점은 다음과 같습니다.
- LTV는 담보를 기준으로,
- DTI는 일부 상환능력을 기준으로,
- DSR은 전체 상환능력을 기준으로 한다는 것입니다.
따라서 2025년 현재는 DSR이 사실상 가장 결정적인 규제로 작용합니다.
대출 전 반드시 확인해야 할 체크리스트
대출을 신청하기 전에 LTV, DTI, DSR을 각각 점검해보는 것이 필요합니다.
- 내 담보 자산 가치 기준으로 LTV 한도는 얼마인가?
- 연소득 대비 DTI 비율은 몇 %인가?
- 모든 부채를 합산한 DSR 비율은 몇 %인가?
- 현재 규제 수준(30~40%)에 맞추어 신규 대출이 가능한가?
- 추가 대출을 위해 기존 부채를 줄이거나 구조를 바꿀 필요가 있는가?
이 질문들을 체크하지 않으면, 은행 심사 과정에서 예상보다 적은 한도가 나오거나 거절될 수 있습니다.
대출 전략: 어떤 지표를 먼저 고려할까?
대출 전략을 세울 때는 단순히 LTV만 보아서는 안 됩니다.
1) 먼저 담보 가치에 따라 LTV 한도를 확인합니다.
2) 그 다음, 소득 대비 상환능력을 따지는 DTI를 계산합니다.
3) 마지막으로 모든 부채를 포함하는 DSR을 계산해 최종 가능 금액을 확인합니다.
2025년 현재는 사실상 DSR이 가장 강력한 제한 요소이므로, 불필요한 신용대출·자동차 할부·카드론을 줄이는 것이 대출 전략의 핵심입니다.
결론: LTV·DTI·DSR의 상관관계
LTV, DTI, DSR은 각각 다른 기준을 가지고 있지만, 실제 대출 심사에서는 세 가지가 동시에 적용됩니다.
담보가 충분해도 소득이 부족하면, 소득이 충분해도 기존 부채가 많으면 원하는 대출 금액을 받을 수 없습니다. 즉, LTV → DTI → DSR 순으로 걸러지는 구조이며, 최종적으로는 DSR이 가장 강력하게 작용합니다.
따라서 신규 대출을 고려하는 분들은 반드시 이 세 지표를 동시에 검토하고, 필요하다면 기존 대출을 줄이거나 상환 구조를 재조정하는 것이 중요합니다.