2025년 주택담보대출 한도 계산 – LTV, DTI, DSR 반영 최신 가이드 - 인포월드나우

주택담보대출을 계획할 때 가장 먼저 궁금한 것이 바로 “내 한도는 얼마나 나올까?”입니다. 

2025년 현재, 대출 한도는 단순히 집값만 보고 계산할 수 없습니다. 

LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 등 여러 규제를 동시에 적용하기 때문에, 이 세 가지를 모두 이해하고 계산해야 정확한 한도를 예측할 수 있습니다.

1. LTV(담보인정비율) – 담보가치 기준 한도

LTV는 집 시세 대비 대출 가능한 비율을 뜻합니다. 예를 들어, 시세 5억 원 아파트에 LTV 70%가 적용되면 최대 3억 5천만 원까지 가능합니다. 단, 규제지역에서는 LTV가 낮아집니다.

구분	일반 LTV	완화 LTV(생애최초·신혼부부)
투기과열지구	40%	최대 60%
조정대상지역	50%	최대 70%
비규제지역	70%	최대 80%

2. DTI(총부채상환비율) – 주담대 중심의 소득 기준

DTI는 연소득 대비 주택담보대출 원리금 상환액 비율입니다. 

예를 들어, 연소득 5천만 원이고 DTI 규제가 40%라면, 연간 2천만 원까지만 원리금 상환이 가능합니다. 금리와 상환기간을 반영해 대출금이 산정됩니다.

3. DSR(총부채원리금상환비율) – 모든 대출 합산 기준

DSR은 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출, 자동차 할부, 전세자금대출 등 모든 대출의 원리금 상환액을 합산해 계산합니다. 

규제지역에서는 보통 40%~50% 수준으로 적용되며, 기존 대출이 많으면 주담대 한도가 크게 줄어듭니다.

4. 주택담보대출 한도 계산 예시

항목	값
아파트 시세	5억 원
지역	조정대상지역 (LTV 50%)
연소득	6천만 원
기존 대출 원리금	연 500만 원
금리	4%
상환기간	30년

• 담보기준 : 5억 × 50% = 2억 5천만 원
• 소득기준(DSR 40%) : 연소득 6천만 원 × 40% - 기존 원리금 500만 원 = 연간 상환 가능액 1,900만 원 → 대출 가능액 약 3억 원
• 최종 한도 = 2억 5천만 원 (담보기준과 소득기준 중 더 낮은 금액)

5. 한도 늘리는 전략

• 상환기간을 길게 설정해 월 상환액을 낮추기
• 기존 대출 일부 상환 후 주담대 신청
• 신혼부부·생애최초 등 LTV 완화 혜택 활용
• 고정금리·혼합금리 상품으로 금리 리스크 줄이기

정확한 한도 계산을 위해서는 은행별 내부 기준을 확인하고, 온라인 대출 한도 계산기를 활용하는 것이 좋습니다. 

또한, 전문가 상담을 통해 LTV·DTI·DSR 조건을 모두 반영한 맞춤 시뮬레이션을 받아보면 불필요한 서류 준비나 대출 거절 위험을 줄일 수 있습니다.