전세대출 필수 3요소: 보증한도·임차보증금·전세가율 완벽 이해

전세대출을 계획할 때 반드시 알아야 할 보증한도, 임차보증금, 전세가율 개념과 계산법, 심사 시 적용 방식까지 2025년 최신 기준으로 정리했습니다.

각 요소의 상관관계, 승인·거절에 영향을 주는 요인, 실전 체크리스트를 포함해 초보자도 이해할 수 있도록 설명합니다.

1. 보증한도란?

보증한도는 보증기관이 최대 얼마까지 보증해 줄 수 있는지를 나타내는 금액입니다.

전세대출은 대부분 보증기관(주택금융공사, HUG, SGI)의 보증이 필수인데, 보증한도를 초과하면 대출이 불가능합니다.

보증한도는 다음 요소로 결정됩니다.

- 보증기관의 지역별·상품별 최대 상한

- 주택가격의 일정 비율(보증비율)

- 전세가율 기준

- 선순위채권(근저당·압류 등) 규모 예시(2025년 기준 일부 상품)

- 주택금융공사: 수도권 5억 / 비수도권 3억

- HUG: 최대 4억, 일부 지역 2억

- SGI: 주택가격 및 전세가율에 따라 차등

Tip: 보증한도 계산은 “상품별 상한 vs 주택가액 기준 vs 전세가율 기준” 중 가장 낮은 값이 적용됩니다.

임차보증금은 세입자가 집주인에게 맡기는 전세보증금입니다.

전세대출에서는 계약서에 적힌 보증금이 기준이 되지만, 집의 권리관계에 따라 대출 가능액이 달라집니다.

심사 시 고려되는 주요 사항

- 선순위채권과 합산하여 주택가격을 초과하는지 여부

- 임대인의 체납·압류 여부

- 동일 주택에 선순위 임차인이 있는지 여부 예시 주택가격이 3억이고, 임차보증금이 2.4억, 선순위 근저당 5천만 원이면 합계는 2.9억. 주택가격 3억을 넘지 않아 비교적 안전합니다.

주의: 등기부등본을 발급해 근저당·압류 여부를 반드시 확인하세요.

전세가율은 전세보증금 ÷ 주택가격 × 100으로 계산합니다.

전세가율이 높을수록 전세사기 위험이 커지고, 보증 승인도 어려워집니다.

예시

- 매매가 3억, 전세금 2.4억 → 전세가율 80%

- 매매가 3억, 전세금 2.7억 → 전세가율 90%(고위험) 보증기관 기준

- 80% 이하: 안전 구간

- 80~85%: 주의 구간, 선순위채권 크면 거절 가능

- 85% 이상: 대부분 거절 또는 한도 축소

Tip: 시세 산정 기준(KB, 감정가, 실거래가)에 따라 전세가율이 달라질 수 있으니, 은행이 적용할 금액을 반드시 확인하세요.

보증한도, 임차보증금, 전세가율은 서로 연결되어 있습니다.

- 전세가율이 높으면 보증기관이 허용하는 보증한도가 줄어듭니다.

- 보증한도를 초과하면 임차보증금 전액을 대출로 받을 수 없습니다.

- 선순위채권이 크면 보증한도와 전세가율 모두 불리하게 작용합니다.

1. 은행이 적용할 주택가격 산정 기준 확인

2. 전세가율 계산(가능하면 80% 이하)

3. 등기부등본에서 선순위채권·압류 확인

4. 보증기관별 보증한도와 조건 비교

5. 임대인 체납·신용 상태 점검

전세대출은 보증한도·임차보증금·전세가율 세 가지를 모두 이해해야 안전하게 받을 수 있습니다.

계약 전 숫자를 꼼꼼히 계산하고, 보증기관 심사 기준을 사전에 확인하면 거절·한도 축소를 예방할 수 있습니다.