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주택 종류별 조건, 보증기관 심사 방식, 대출 제한 사례를 실제 예시와 함께 초보자도 이해할 수 있도록 구체적으로 설명합니다.
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전세대출은 모든 집에서 가능한 것이 아닙니다.
보증기관(주택금융공사, HUG, SGI)이 정한 ‘대출 가능 주택’ 범위 안에 들어야만 대출이 승인됩니다.
대표적으로 가능한 주택 유형은 다음과 같습니다.
① 아파트 — 전국적으로 가장 안정적으로 대출이 나오는 유형입니다.
매매 시세가 명확하고, 담보 가치가 높기 때문에 대부분 문제 없이 승인됩니다.
② 연립·다세대주택 — KB시세가 없는 경우가 많아 시세 산정이 까다롭지만, 실거래가 기준으로 가능 여부를 판단합니다.
전세가율이 높으면 거절될 수 있으므로 주의해야 합니다.
③ 단독·다가구주택 — 가능하지만, 세대별 구분이 명확하지 않으면 보증보험 가입이 거절될 수 있습니다.
전입세대 열람으로 다른 세입자의 보증금도 함께 확인해야 합니다.
④ 주거용 오피스텔 — 등기상 ‘업무시설’이 아닌 ‘주거용’이어야 합니다.
전용면적, 주거 구조, 난방·욕실·주방 설비가 갖춰져 있어야 하며, 일부 보증기관은 면적 제한이 있습니다.
다음 유형의 주택은 보증보험 가입이 거절되거나, 은행에서 심사 자체를 진행하지 않는 경우가 많습니다.
① 무허가 건물 — 건축물대장에 등재되지 않은 건물은 법적으로 보증 대상이 아닙니다.
② 불법 증축 건물 — 허가받지 않은 확장, 불법 옥탑, 불법 용도변경 건물은 안전성 문제로 대출이 제한됩니다.
③ 비주거용 건물 — 근린생활시설, 상가, 공장, 창고 등 주거용이 아닌 건물은 불가능합니다.
④ 담보가치가 낮은 건물 — 시골 빈집, 오래된 노후 주택, 매매가가 지나치게 낮은 건물은 담보로 인정받기 어렵습니다.
⑤ 전세가율이 높은 주택 — 매매가 대비 전세금 비율이 85% 이상이면 위험 주택으로 분류되어 거절됩니다.
⑥ 선순위 채권이 많은 주택 — 근저당이나 기존 세입자의 보증금이 많아 보증금 보호가 어려운 경우 불가능합니다.
- 수도권: 주택 매매가 9억 원 이하
- 비수도권: 주택 매매가 6억 원 이하
- 전세보증금 한도: 수도권 5억, 비수도권 3억(주택금융공사 기준)
예를 들어, 서울의 시세 10억 아파트는 전세보증금이 4억이라도 대출이 불가능합니다.
반대로 지방 2억 주택은 보증금 1억 8천이라도, 전세가율이 90%라면 거절됩니다.
즉, 단순히 가격만이 아니라 전세가율까지 함께 봐야 합니다.
은행과 보증기관은 단순히 집의 유형과 가격만 보는 것이 아닙니다.
다음과 같은 요소도 함께 심사합니다.
① 선순위 채권 규모 — 등기부등본 ‘을구’에 기재된 근저당권, 압류 등을 확인하고, 이를 포함한 보증금 합계가 주택가액을 넘지 않아야 합니다.
② 임대인 체납 여부 — 국세·지방세 체납 사실이 있으면 보증기관에서 거절할 수 있습니다.
③ 기존 세입자 권리관계 — 전입세대 열람으로 선순위 세입자가 있는지, 그들의 보증금 규모가 얼마인지 확인합니다.
④ 불법 용도변경 여부 — 등기부등본과 건축물대장 용도가 불일치하면 대출이 거절됩니다.
⑤ 건물 안전성 — 안전진단 결과 D등급 이하 건물, 붕괴 위험 건물은 대출이 불가능합니다.
계약 전에 반드시 시세 확인, 등기부등본 열람, 전입세대 열람을 통해 위험 요소를 제거해야 합니다.
이 과정을 거치면 불필요한 대출 거절과 전세사기 피해를 예방할 수 있습니다.
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1. 전세대출 가능한 주택 유형
전세대출은 모든 집에서 가능한 것이 아닙니다.
보증기관(주택금융공사, HUG, SGI)이 정한 ‘대출 가능 주택’ 범위 안에 들어야만 대출이 승인됩니다.
대표적으로 가능한 주택 유형은 다음과 같습니다.
① 아파트 — 전국적으로 가장 안정적으로 대출이 나오는 유형입니다.
매매 시세가 명확하고, 담보 가치가 높기 때문에 대부분 문제 없이 승인됩니다.
② 연립·다세대주택 — KB시세가 없는 경우가 많아 시세 산정이 까다롭지만, 실거래가 기준으로 가능 여부를 판단합니다.
전세가율이 높으면 거절될 수 있으므로 주의해야 합니다.
③ 단독·다가구주택 — 가능하지만, 세대별 구분이 명확하지 않으면 보증보험 가입이 거절될 수 있습니다.
전입세대 열람으로 다른 세입자의 보증금도 함께 확인해야 합니다.
④ 주거용 오피스텔 — 등기상 ‘업무시설’이 아닌 ‘주거용’이어야 합니다.
전용면적, 주거 구조, 난방·욕실·주방 설비가 갖춰져 있어야 하며, 일부 보증기관은 면적 제한이 있습니다.
2. 전세대출 불가능한 주택 유형
다음 유형의 주택은 보증보험 가입이 거절되거나, 은행에서 심사 자체를 진행하지 않는 경우가 많습니다.
① 무허가 건물 — 건축물대장에 등재되지 않은 건물은 법적으로 보증 대상이 아닙니다.
② 불법 증축 건물 — 허가받지 않은 확장, 불법 옥탑, 불법 용도변경 건물은 안전성 문제로 대출이 제한됩니다.
③ 비주거용 건물 — 근린생활시설, 상가, 공장, 창고 등 주거용이 아닌 건물은 불가능합니다.
④ 담보가치가 낮은 건물 — 시골 빈집, 오래된 노후 주택, 매매가가 지나치게 낮은 건물은 담보로 인정받기 어렵습니다.
⑤ 전세가율이 높은 주택 — 매매가 대비 전세금 비율이 85% 이상이면 위험 주택으로 분류되어 거절됩니다.
⑥ 선순위 채권이 많은 주택 — 근저당이나 기존 세입자의 보증금이 많아 보증금 보호가 어려운 경우 불가능합니다.
3. 전세대출 가격 기준
가격 기준은 보증기관별로 다르지만, 일반적으로 다음 조건을 만족해야 합니다.- 수도권: 주택 매매가 9억 원 이하
- 비수도권: 주택 매매가 6억 원 이하
- 전세보증금 한도: 수도권 5억, 비수도권 3억(주택금융공사 기준)
예를 들어, 서울의 시세 10억 아파트는 전세보증금이 4억이라도 대출이 불가능합니다.
반대로 지방 2억 주택은 보증금 1억 8천이라도, 전세가율이 90%라면 거절됩니다.
즉, 단순히 가격만이 아니라 전세가율까지 함께 봐야 합니다.
4. 심사에서 추가로 보는 요소
은행과 보증기관은 단순히 집의 유형과 가격만 보는 것이 아닙니다.
다음과 같은 요소도 함께 심사합니다.
① 선순위 채권 규모 — 등기부등본 ‘을구’에 기재된 근저당권, 압류 등을 확인하고, 이를 포함한 보증금 합계가 주택가액을 넘지 않아야 합니다.
② 임대인 체납 여부 — 국세·지방세 체납 사실이 있으면 보증기관에서 거절할 수 있습니다.
③ 기존 세입자 권리관계 — 전입세대 열람으로 선순위 세입자가 있는지, 그들의 보증금 규모가 얼마인지 확인합니다.
④ 불법 용도변경 여부 — 등기부등본과 건축물대장 용도가 불일치하면 대출이 거절됩니다.
⑤ 건물 안전성 — 안전진단 결과 D등급 이하 건물, 붕괴 위험 건물은 대출이 불가능합니다.
마무리
전세대출 가능 여부는 집의 유형, 가격, 전세가율, 권리관계가 모두 안전해야 합니다.계약 전에 반드시 시세 확인, 등기부등본 열람, 전입세대 열람을 통해 위험 요소를 제거해야 합니다.
이 과정을 거치면 불필요한 대출 거절과 전세사기 피해를 예방할 수 있습니다.