전세대출 보증이란? 필수 가입 이유와 보증기관 종류
전세대출 보증은 임차인이 전세자금을 대출받을 때, 보증기관이 ‘보증서’를 발급하여 은행에 담보 역할을 해주는 제도입니다.
보증기관은 세입자가 전세금을 제때 상환하지 못하거나, 집주인이 전세금을 돌려주지 못하는 상황이 발생했을 때 은행 또는 세입자에게 해당 금액을 대신 지급합니다.
2025년 현재 전세대출 보증은 크게 세 기관에서 운영합니다.
① HUG(주택도시보증공사) – 안정적인 심사, 수도권 기준 7억 한도
② HF(한국주택금융공사) – 소득요건 완화, 무주택자 위주
③ SGI(서울보증보험) – 조건 유연, HUG·HF 이용 불가 시 대안
보증 가입은 사실상 대부분의 전세대출에서 필수이며, 특히 수도권·대도시 전세금액이 높은 지역일수록 보증 한도를 고려한 선택이 필요합니다.
보증기간 계산법: 전세계약 기간과 보증 만료일 확인하기
보증기간은 전세계약 시작일을 기준으로 산정되며, 대부분 계약기간과 동일하게 설정됩니다.
예를 들어, 2025년 9월 1일부터 2027년 8월 31일까지 계약했다면, 보증기간도 동일하게 2년입니다.
단, 보증기관별로 약간의 차이가 있습니다.
HUG는 통상 계약기간과 동일하게 보증서를 발급하며, HF·SGI도 원칙적으로 같지만 대출 실행일과 보증서 발급일이 다르면 기간이 짧아질 수 있습니다.
- 주의 : 중도상환·대출금 증액·계약갱신 시 보증기간이 변경될 수 있습니다.
- 만료일 전에 반드시 연장(재약정) 신청을 해야 보증 공백이 발생하지 않습니다.
보증료란? 전세대출에서 차지하는 의미
보증료는 전세대출 보증서를 발급받기 위해 보증기관에 지급하는 수수료입니다.
은행이 전세대출을 승인하려면 반드시 보증서가 필요하므로, 보증료는 대출 필수 부대비용에 해당합니다.
보증료는 대출금액 × 보증료율 × 보증기간 공식으로 산정되며, 보증기관·대출조건·대출기간에 따라 달라집니다.
2025년 보증료율 비교 (SGI·HUG·HF)
| 구분 | HUG | HF | SGI |
|---|---|---|---|
| 기본 보증료율 | 연 0.128%~0.154% | 연 0.12%~0.15% | 연 0.15%~0.20% |
| 청년·신혼부부 할인 | 최대 0.02%↓ | 최대 0.03%↓ | 최대 0.05%↓ |
| 저소득층 할인 | 최대 0.03%↓ | 최대 0.05%↓ | 최대 0.05%↓ |
| 기타 | 온라인 신청 시 10% 절감 | 고령자 우대 가능 | 단기계약(6개월 이하) 비율 높음 |
※ 보증료율은 보증기관 심사 및 정책에 따라 변동 가능
보증료 계산 예시
예를 들어, 대출금액이 1억 5천만 원, 보증기간이 2년, SGI 보증료율이 0.18%라면:
- 계산식: 150,000,000 × 0.18% × 2년 = 54만 원
- 청년 할인(0.05%↓) 적용 시: 150,000,000 × 0.13% × 2년 = 39만 원
보증료 절감 팁
- 할인 조건 확인 : 청년·신혼부부·저소득층 등 본인 해당 여부를 사전 체크
- 온라인 신청 활용 : 일부 기관은 인터넷·모바일 신청 시 보증료 절감
- 필요 금액만 대출 : 대출금이 높을수록 보증료도 비례해 증가
- 단기계약 활용 : 1년 계약 후 갱신 시 총 보증료가 더 저렴해질 수 있음
보증 연장(재약정)이란?
보증 연장(재약정)은 기존 전세대출 만기 전에 보증기관과의 보증 계약을 다시 체결하는 절차입니다.
전세 계약을 갱신하거나, 보증기간이 남아 있어도 대출 만기일에 맞춰 연장해야 하는 경우가 있습니다.
연장 절차를 거치지 않으면 보증이 만료되어 대출금 상환을 요구받을 수 있으므로 반드시 기한 내 신청해야 합니다.
연장 신청 가능 시기
- 대부분 만기 1개월 전부터 연장 신청 가능
- SGI : 만기 30일 전 ~ 7일 전까지 신청 권장
- HUG : 만기 60일 전부터 신청 가능
- HF : 만기 45일 전부터 신청 가능
- 은행별로 접수 마감일이 다르므로 반드시 사전 확인 필요
연장 절차
- 전세 계약 갱신 : 임대인과 계약 갱신 후 확정일자 부여
- 필요서류 준비 : 갱신 계약서, 확정일자, 주민등록등본 등
- 은행 방문·신청 : 기존 대출 은행 창구 또는 온라인 신청
- 보증기관 심사 : 연장 가능 여부 및 보증료 산정
- 보증서 재발급 : 보증 연장 완료 후 대출 만기 연장 처리
연장 시 필요서류
| 서류명 | 비고 |
|---|---|
| 임대차계약서(갱신분) | 임대인 서명·날인 필수, 확정일자 부여 |
| 주민등록등본 | 주소 변경 여부 확인 |
| 전세보증금 반환보증 가입 확인서(해당 시) | HUG·SGI·HF 보증보험 가입 확인 |
| 신분증 사본 | 본인 확인용 |
| 소득증빙서류 | 필요 시 재심사 목적 |
연장 시 유의사항
- 보증료 재산정 : 연장 시점의 보증료율 적용
- 대출 조건 변경 가능성 : 금리, 한도, 심사 기준이 달라질 수 있음
- 연체·신용등급 하락 시 연장 거절 가능
- 계약 변경 사항(보증금 인상 등) 반드시 신고
연장이 거절되는 주요 사유
- 신용점수 하락 : 연체, 카드론·현금서비스 과다 사용 등
- 소득·직장 변동 : 퇴사, 소득 감소, 재직기간 단축
- 임대차계약 조건 불일치 : 보증금·계약기간 변경 미신고
- 보증기관 정책 변경 : 심사 기준 강화, 보증한도 축소
연장 거절 시 즉시 해야 할 일
- 거절 사유 확인 : 은행·보증기관 담당자에게 구체적 사유 문의
- 임대인 협의 : 보증금 조정, 계약조건 변경 등 합의 가능 여부 확인
- 신용 회복 조치 : 연체금 상환, 불필요한 대출 상환
- 대안 상품 탐색 : 동일 은행·타 은행의 다른 전세대출 상품 검토
대안 전세대출 상품 예시
| 상품명 | 보증기관 | 한도 | 금리(2025.8 기준) | 특징 |
|---|---|---|---|---|
| 버팀목 전세자금대출 | HUG | 최대 2.2억 | 연 1.5~2.1% | 무주택 서민·청년 지원, 금리 우대 폭 큼 |
| 청년 버팀목 전세자금대출 | HUG | 최대 1억 | 연 1.2~1.8% | 만 34세 이하, 보증금 3억 이하 주택 |
| 서울보증보험 전세대출 | SGI | 최대 5억 | 연 3.8~5.0% | 소득·자산 기준 비교적 완화 |
| 주택금융공사 전세대출 | HF | 최대 2.5억 | 연 2.8~4.5% | 고정금리 선택 가능 |
연장 실패 예방 팁
- 만기 최소 1개월 전부터 준비 시작
- 신용점수 700점 이상 유지
- 소득·재직 증빙서류 최신 상태로 보관
- 계약 변경 사항 즉시 신고