전세사기 예방 필수 지식: 확정일자·전입신고·우선변제권

전세 계약 시 임차인을 보호하기 위한 확정일자, 전입신고, 우선변제권의 개념과 절차를 2025년 기준으로 정리했습니다.

전세사기를 예방하기 위해 반드시 알아야 할 순서, 준비 서류, 실무 주의사항까지 초보자도 이해할 수 있도록 설명합니다.

1. 확정일자란?

확정일자는 임대차계약서에 공적으로 날짜를 부여해, 해당 날짜를 기준으로 임차인의 권리를 보호하는 제도입니다.

확정일자가 있으면 집이 경매나 공매로 넘어가더라도, 임차보증금을 법적으로 우선 변제받을 수 있습니다.

발급 방법

- 계약서 원본 지참 후 주민센터 방문

- 정부24 온라인 신청 가능(공동인증서 필요)

- 발급 수수료: 보통 600원 내외

Tip: 확정일자는 계약서 원본과 임대인·임차인 서명이 있어야만 신청 가능합니다.

전입신고는 실제 거주지를 행정상 주소로 등록하는 절차입니다.

전입신고가 완료되어야 임차인은 ‘대항력’을 갖게 되어, 제3자에게도 임차권을 주장할 수 있습니다.

신고 방법

- 주민센터 방문, 신분증·임대차계약서 지참

- 정부24 온라인 신고 가능

- 신고 기한: 이사일로부터 14일 이내

중요: 전입신고와 확정일자를 모두 갖추면 ‘우선변제권’을 확보할 수 있습니다.

우선변제권은 임차인이 다른 채권자보다 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 권리입니다.

이를 위해서는 두 가지 조건이 모두 필요합니다.

1. 전입신고(대항력 확보)

2. 확정일자(변제순위 확보) 적용 예시 집이 경매로 넘어가면, 우선변제권이 있는 임차인은 다른 채권자보다 먼저 보증금을 변제받습니다.

다만, 선순위 채권이 많을 경우 일부만 변제받을 수 있으므로, 계약 전 등기부등본 확인이 필수입니다.

1. 전입신고 → 주소지 변경

2. 확정일자 부여 → 계약서 날짜 공인

3. 임대차 정보 열람 → 선순위 채권 확인

4. 대항력·우선변제권 확보 후 안심 거주

Tip: 확정일자와 전입신고는 같은 날 처리하는 것이 가장 안전합니다.

전세 계약은 금액이 크고, 한번 피해를 당하면 회복이 어렵습니다.

확정일자와 전입신고를 빠짐없이 완료하고, 우선변제권을 확보하는 것이 전세사기 예방의 첫걸음입니다.

계약 전 반드시 등기부등본을 확인해, 선순위채권이 과도한 집은 피하는 것이 안전합니다.