등기부등본 확인, 전세가율 계산, 선순위채권 점검, 집주인 신뢰도 확인, 공인중개사 확인 절차까지 단계별로 안내해 안전하게 전세계약을 체결할 수 있도록 돕습니다.
1. 깡통전세란 무엇인가?
깡통전세란 집값(매매가)보다 전세보증금이 과도하게 높아, 집주인이 파산하거나 집이 경매로 넘어가면 보증금을 돌려받지 못할 위험이 큰 전세를 말합니다.
예를 들어 시세가 3억원인 아파트인데 전세보증금이 2억8천만원이라면, 전세가율이 93%에 달해 매우 위험한 상황입니다.
깡통전세는 최근 금리 인상과 부동산 경기 침체로 더욱 늘어나고 있어, 반드시 전세가율과 선순위채권을 확인해야 합니다.
2. 전세가율 계산법
전세가율은 전세보증금 ÷ 매매가 × 100으로 계산합니다.
보통 전세가율이 80% 이상이면 위험 신호로 보고, 90% 이상이면 깡통전세일 가능성이 큽니다.
계약 전 반드시 부동산 시세를 확인하고, 공인중개사에게도 최근 실거래가를 확인하도록 요청하세요.
3. 이중계약이란 무엇인가?
이중계약은 집주인이 동일한 집을 두 명 이상에게 동시에 계약하는 사기 수법입니다.
보통 세입자에게 받은 계약금으로 다른 사람에게 다시 계약을 진행하거나, 전세보증금을 빼돌리는 경우가 많습니다.
이런 사기를 예방하려면 반드시 확정일자와 전입신고를 통해 자신의 권리를 먼저 확보해야 합니다.
4. 안전한 전세계약을 위한 필수 점검
① 등기부등본 확인 집주인 명의, 근저당권(은행 대출), 가압류 여부를 반드시 확인해야 합니다.
② 선순위채권 파악 집주인이 이미 대출을 많이 받은 상태라면, 경매 시 은행이 먼저 돈을 가져가 세입자는 보증금을 잃을 수 있습니다.
③ 확정일자와 전입신고 이 절차를 통해 우선변제권을 확보하면, 경매 상황에서 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있습니다.
④ 공인중개사 확인 믿을 수 있는 중개사무소에서 계약해야 하며, 중개대상물 확인설명서를 꼼꼼히 확인하세요.
5. 전세사기 예방 Q&A
Q. 전세보증보험에 가입하면 안전한가요? A. 네, 전세보증보험에 가입하면 보증금을 지키는 데 도움이 됩니다. 다만, 보험 가입이 거절되는 집도 있으니 사전에 확인해야 합니다.
Q. 전세가율이 90%인데 계약해도 될까요? A. 매우 위험합니다. 깡통전세 가능성이 높아 권장되지 않습니다.
Q. 이중계약을 당하지 않으려면 어떻게 해야 하나요? A. 확정일자와 전입신고를 서둘러 진행하고, 집주인 신뢰도를 반드시 확인하세요.
마무리
전세 계약은 금액이 크고 장기간 유지되므로, 계약 전 꼼꼼한 점검이 무엇보다 중요합니다.
등기부등본 확인, 전세가율 계산, 선순위채권 파악, 확정일자·전입신고는 반드시 체크해야 할 필수 절차입니다.
안전한 절차를 지킨다면 깡통전세와 이중계약 같은 전세사기를 예방할 수 있습니다.