전세 만기 앞두고 꼭 알아야 할 계약갱신청구권 사용 방법과 주의사항

2025년 기준 전세 만기를 앞두고 있는 세입자라면 계약갱신청구권을 어떻게 사용하는지, 신청 절차와 법적 요건, 집주인과의 협상 팁, 주의해야 할 실수까지 반드시 알아야 합니다.

본 글에서는 실제 경험을 바탕으로 전세 계약 연장 과정을 단계별로 정리해드립니다.

계약갱신청구권이 왜 중요한가

전세 계약 만기가 다가올 때 가장 큰 고민은 ‘이 집에서 계속 살 수 있을까’입니다.

2020년 7월 주택임대차보호법 개정으로 도입된 계약갱신청구권은 세입자가 한 번에 한해 2년 더 거주를 보장받을 수 있는 권리입니다.

하지만 법 조항을 잘못 이해하거나 시기를 놓치면 권리를 행사하지 못하는 경우가 많습니다.

저 역시 첫 전세 만기 때 이 제도를 제대로 몰라 불필요한 이사를 한 경험이 있어, 이번 글에서 꼭 필요한 정보만 정리해 드리겠습니다.

계약갱신청구권은 세입자가 계약 만료 전 일정 기간 안에 집주인에게 갱신 의사를 통보하면, 기존 조건 그대로 2년간 계약을 연장할 수 있는 제도입니다.

여기서 핵심은 ‘한 번만’ 행사 가능하다는 점이며, 계약 조건 대부분은 변동 없이 유지됩니다.

다만, 보증금이나 월세는 법이 정한 범위 내에서 일부 조정될 수 있습니다.

계약갱신청구권은 만기일 6개월 전부터 2개월 전 사이에 반드시 행사해야 합니다.

이 기간을 벗어나면 자동으로 권리를 잃게 됩니다. 절차는 간단하지만, 입증 가능한 형태로 진행하는 것이 안전합니다.

1. 계약 만료일 확인

2. 행사 기간(6개월~2개월 전) 계산

3. 문자, 카카오톡, 내용증명 우편 등 기록이 남는 방식으로 통보

4. 통보 내용에는 '계약갱신청구권을 행사하겠다'는 의사 명확히 표시

모든 경우에 갱신이 가능한 것은 아닙니다.

법이 허용한 예외 상황이 있습니다.

- 집주인 또는 직계존속·비속이 실거주 목적으로 들어오는 경우
- 건물을 철거하거나 재건축하는 경우

- 세입자가 임대차 계약 조건을 위반한 경우(예: 무단 전대, 장기간 연체) 이 경우에도 증빙이 필요하며, 집주인의 단순한 의사만으로 거절은 불가능합니다.

제가 경험상 느낀 가장 중요한 점은 ‘서면 기록’과 ‘감정 조절’입니다.

집주인과 말로만 협의하면 나중에 “그런 말 한 적 없다”라는 상황이 생길 수 있으니, 통화 후 문자로 확인 내용을 남기는 습관을 들이세요.

또한, 법적으로 유리하더라도 대립각을 세우기보다는 최대한 협상 분위기를 유지하는 것이 장기적으로 좋습니다.

계약갱신청구권은 세입자에게 강력한 안전망을 제공합니다.

하지만 권리만 앞세우면 집주인과의 관계가 틀어질 수 있으니, 법적 요건을 지키면서도 대화와 양보를 병행하는 것이 중요합니다.

2025년 현재 전세 시장은 변동성이 크기 때문에, 계약 만기를 앞두고 있다면 행사 시기를 놓치지 말고 미리 계획을 세우는 것이 최선입니다.