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등기부등본 열람, 전세가율 계산, 전입세대열람 절차까지 단계별로 안내합니다.
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1. 깡통전세란 무엇인가?
깡통전세는 전세보증금이 주택의 실제 매매가격과 거의 같거나, 심지어 매매가보다 더 높은 경우를 말합니다.
쉽게 말하면, 집값이 3억인데 전세금이 2억 9천~3억 이상인 상태를 깡통전세라고 부릅니다.
이 상황에서 집값이 조금이라도 하락하거나, 경매로 넘어가면 보증금을 전액 돌려받기 어렵습니다.
특히 최근 몇 년간 신축 빌라, 다가구 주택, 시세 변동이 큰 지역에서 깡통전세 피해가 많이 발생했습니다.
2. 이중계약의 의미와 위험성
이중계약은 같은 주택을 두 명 이상의 세입자에게 각각 전세계약을 체결하는 불법 행위입니다.
예를 들어, A 세입자가 전입신고와 확정일자를 받은 상태에서, 집주인이 또 다른 B 세입자와 계약을 맺는 경우입니다.
이 경우 보증금 반환 순위에서 후순위로 밀린 세입자는 경매 시 보증금을 거의 돌려받지 못하게 됩니다.
특히 세입자가 직접 등기부등본과 전입세대열람을 확인하지 않고 계약하면 이런 피해를 당하기 쉽습니다.
3. 깡통전세를 피하는 방법
① 전세가율 계산
전세가율 = 전세보증금 ÷ 매매가격 × 100
예시: 매매가 3억, 전세금 2.5억 → 전세가율 약 83%
가능하면 80% 이하에서 계약하는 것이 안전합니다.
② 시세 확인
KB부동산, 국토교통부 실거래가 공개시스템, 인근 중개사무소를 통해 매매 시세를 여러 경로로 확인하세요.
특히 빌라나 다가구는 KB시세가 없을 수 있으므로, 실거래가를 기준으로 보수적으로 판단합니다.
③ 선순위채권 확인
등기부등본 ‘을구’에서 근저당, 가압류, 압류 등 채권 정보를 확인합니다.
채권최고액과 전세금 합계가 주택 매매가격을 넘으면 위험합니다.
4. 이중계약 예방 절차
① 전입세대 열람
주민센터에서 주소를 알려주고 ‘전입세대 열람’을 신청하면 해당 주택에 이미 거주 등록된 세대가 있는지 확인할 수 있습니다.
기존 세입자가 있다면 계약서 날짜, 보증금, 확정일자 여부를 반드시 확인해야 합니다.
② 계약서 원본 검증
계약서에 중개사무소 직인과 임대인 서명이 있는지, 임대인 신분증 사본과 등기부등본의 소유자 정보가 일치하는지 확인하세요.
③ 보증보험 가입 가능 여부 확인
보증보험 가입이 거절된다면, 해당 주택은 권리관계가 복잡하거나 위험성이 있다는 뜻입니다.
5. 계약 전 필수 체크리스트
- 매매 시세와 전세가율 확인(80% 이하 유지)
- 등기부등본 발급 후 근저당·압류 여부 확인
- 전입세대 열람으로 기존 세입자 여부 확인
- 계약서 서명·직인·날짜 정확히 확인
- 확정일자와 전입신고 당일 처리
- 전세보증보험 가입 가능 여부 점검
마무리
깡통전세와 이중계약 피해는 대부분 계약 전에 조금만 더 꼼꼼히 확인하면 예방할 수 있습니다.
특히 전세가율, 등기부등본, 전입세대 열람은 필수 점검 사항입니다.
이 세 가지를 확인한 뒤 계약하면 전세사기 위험을 크게 줄일 수 있습니다.