전세대출은 ‘얼마까지 빌릴 수 있나(한도)’와 ‘얼마나 내야 하나(금리·보증료)’가 승부입니다.
하지만 수협(수협은행), 새마을금고(MG), 신협(CU)은 취급 주체와 심사 운영이 서로 달라, 같은 임차조건이라도 결과가 달라질 수 있습니다.
이 글은 2025년 8월 현재 기준 흐름을 반영해, 세 기관의 공통 규정과 현장 차이를 한 번에 정리했습니다.
자격조건: 회원(출자금)·세대 요건 핵심
- 수협(수협은행): 만 19세 이상 개인, 임차계약 체결자(계약금 지급). 무주택자 중심이나 보증기관·DSR 조건에 따라 1주택자 일부 가능.
- 새마을금고: 해당 지역 금고 회원(출자금 납입)이 원칙. 금고마다 가입·우대·취급 범위가 상이.
- 신협: 해당 조합 회원(출자금 납입) 요건. 조합 정관·내부 규정에 따른 심사 운영.
TIP: 새마을금고·신협의 출자금은 예금이 아니라 조합 지분 성격입니다. 환급·이율·세제는 조합 규정에 따르므로 가입 전 안내를 꼭 확인하세요.
가능 주택과 제외 대상
- 가능: 아파트, 연립·다세대, 단독·다가구, 주거용 오피스텔(권리관계 이상 없음).
- 제외/제한: 선순위 근저당 과다, 경·공매 진행, 위반건축물, 전세가율 과다, 서류(주소·면적) 불일치, 임대인 확인 불가 등.
- 오피스텔: 현장 권리조사·임대인 확인이 더 엄격할 수 있어 사전 확인 권장.
기관별 비교: 구조·한도·특징 한눈에
| 기관 | 보증/담보 방식(예) | 한도·보증비율(원칙) | 특징·유의 |
|---|---|---|---|
| 수협(수협은행) | HF/HUG/SGI 보증 또는 보증보험 기반 | 보증금의 일정 비율(통상 80~90%)·계약기간 내 | 은행 심사+보증기관 기준 병행. 모바일/창구 병행 |
| 새마을금고(MG) | 금고별 보증보험·보증서 취급 | 금고 고시 범위(보증금의 일정 비율)·계약기간 내 | 금고마다 금리·한도·우대 상이, 비대면 전세론 취급 금고 존재 |
| 신협(CU) | 조합별 신협전세론/임차보증금 담보대출 | 조합 고시 범위(보증금의 일정 비율)·계약기간 내 | 조합 회원 요건·지역 연계. 서류·절차 조합별 상이 |
금리·보증료·부대비용: 어떻게 결정되나
- 금리: 기준금리(코픽스·은행채 등)+가산–우대 구조. 우대는 급여이체·카드실적·자동이체·마이데이터 등(기관/금고/조합별 항목 상이).
- 보증료: 보증기관(예: HF·HUG·SGI)·보증금액·기간에 따라 산정. 청년·신혼부부·저소득층은 감면 가능.
- 부대비용: 인지세, 서류 발급비, 일부 금고/조합의 취급수수료 등이 발생할 수 있음.
신청 절차·필요 서류
- 사전 한도/금리 조회 → 기관/금고/조합 선택
- 모바일/창구 신청 → 서류 업로드/제출
- 보증기관·내부심사 → 조건 협의·보완
- 전자약정 → 임대인 계좌로 집금
| 서류 | 용도 | 유의사항 |
|---|---|---|
| 전세계약서(확정일자/임대차신고) | 계약·보증금 확인 | 주소·면적·임대인 정보 일치 |
| 주민등록등본·가족관계증명 | 세대·배우자 확인 | 세대 분리·전입 예정 시 설명 |
| 소득증빙(원천징수/소득금액증명 등) | DSR·상환능력 심사 | 프리랜서·사업자는 보완증빙 준비 |
| 등기부등본·건축물대장 | 권리관계·물건 확인 | 선순위 권리 과다 시 승인 곤란 |
중도상환·부분상환·연장 체크포인트
- 중도상환수수료: 상품·기관별 부과/면제 차이. 약정서의 면제기간·부과기간·수수료율 확인.
- 부분상환: 보증금 인하·월세 전환 시 원금 일부 상환으로 이자 절감. 최소상환단위·수수료 유무 확인.
- 연장: 갱신/증액 시 보증료 재산정·재심사 가능. 만기 30~60일 전 사전 준비 권장.
리스크 체크리스트(깡통전세·권리관계)
- 시세 대비 전세가율 과다 여부(보수적 설정)
- 선순위 권리·근저당·가압류 존재 여부
- 등기부·건축물대장·계약서 주소/면적 일치
- 임대인 실소유·연락 가능성, 채권양도 통지 협조
어떻게 고르면 유리할까
수협은 은행 표준 프로세스와 보증기관 라인업이 강점입니다.
새마을금고·신협은 지역 기반과 회원제 특성을 활용하면 유리한 조건을 받을 수 있으나, 금고/조합별 차이가 커 현장 비교가 필수입니다.
같은 조건으로 2~3곳을 병행 조회한 뒤, 금리·보증료·부대비용·처리속도·사후관리(연장·부분상환)까지 총비용 관점에서 선택하세요.
자주 묻는 질문(FAQ)
- Q1. 무주택자만 가능한가요? 1주택자는 불가인가요?
- 보증기관·지역 규정에 따라 1주택자도 처분·퇴거 확약 등 조건하에 가능한 사례가 있습니다. 다만 무주택자보다 요건이 엄격합니다.
- Q2. 금고/조합마다 금리가 다른 이유는 무엇인가요?
- 자금조달·리스크정책·우대정책이 각 금고/조합 자율로 운영되기 때문입니다. 동일 지역 내에서도 차이가 나므로 현장 비교가 필수입니다.
- Q3. 보증료를 줄이는 방법이 있나요?
- 청년·신혼부부·저소득층 우대를 활용하고, 보증기간을 임대차기간과 동일하게 설정해 불필요한 기간을 줄이세요.
- Q4. 오피스텔은 왜 더 까다롭나요?
- 용도·권리관계 확인이 더 필요하고, 일부 보증기관은 오피스텔에 별도 요건을 두기 때문입니다.
- Q5. 중도상환수수료는 항상 내야 하나요?
- 상품별로 다릅니다. 면제기간이 있거나 정책상품은 면제인 경우도 있으니 약정서로 확인하세요.
- Q6. 승인률을 높이려면 무엇부터 준비해야 하나요?
- 출자금·회원가입(금고/조합), 주소·면적 일치, 전세가율 보수적 설계, 우대요건(급여·자동이체) 사전 세팅이 효과적입니다.