경매·공매의 기본 개념과 차이
| 구분 | 경매 | 공매 |
|---|---|---|
| 주관 | 법원(민사집행 절차) | 행정기관·공공기관(예: 온비드 등) |
| 대상 | 채무불이행으로 강제 매각되는 재산 | 국·공유재산, 압류재산, 체납재산 등 |
| 가격결정 | 감정가 → 유찰 시 단계적 하락 | 최저입찰가 고지 → 조건·규정 상이 |
| 체크 포인트 | 선순위 권리, 명도·점유, 배당관계 | 체납세, 사용·임대 제한, 특약·고시 |
깡통전세란? 발생 구조를 한눈에
깡통전세는 주택의 시세 하락·과도한 선순위 채권·고전세(전세가율 과다) 등이 겹치며 전세보증금이 안전하게 반환되지 못할 위험이 큰 상태를 뜻합니다.
단순히 가격만의 문제가 아니라, 권리관계·점유 상태·확정일자·전입 등 법적 요소가 얽혀 위험이 커집니다.
- 전세가율이 과도하게 높다(시세 대비 전세비율 ↑)
- 등기부에 선순위 근저당·가압류가 많다
- 임대인 연체·체납 이력, 다주택·유동성 악화 정황
- 불법 증·개축, 위반건축물 등으로 보증·대출 제한
경매·공매와 깡통전세는 왜 연결되나
전세보증금 반환이 지연·불능이 되면 임차인은 보증보험 청구나 임차권등기명령 등 절차를 밟고, 임대인의 채무불이행은 채권자(금융기관·국가·지자체 등)의 강제 매각 절차(경매·공매)로 이어질 수 있습니다.
즉, 깡통전세의 위험신호는 곧 경매·공매 이전 단계의 경고이기도 합니다.
핵심 용어 미리 정리
- 선순위/후순위: 매각대금 배당 우선순위. 선순위가 두껍다면 임차인 회수 위험↑
- 전세가율: 시세 대비 전세금 비율. 높을수록 하락기에 위험↑
- 확정일자·전입: 대항력·우선변제권의 핵심 전제
- 배당요구 종기: 경매에서 배당에 참여할 수 있는 마감일
경매·공매 위험 신호 10가지 체크리스트
| 위험 신호 | 왜 위험한가 | 확인 방법 | 즉시 대응 |
|---|---|---|---|
| 선순위 근저당·전세권 과다 | 매각대금에서 먼저 배당되어 임차금 회수 위험↑ | 등기부등본 을구 금액·설정일 확인 | 총액 산출 후 여유 배당 가능성 없으면 보류 |
| 체납세·압류·가압류 다수 | 국세·지방세 우선, 배당순위 복잡·변동 가능 | 등기부 갑구 권리유형·권리발생일 검토 | 세부 권리분석·전문가 검토 후 입찰 여부 결정 |
| 유찰 반복·낙찰가율 급락 | 숨은 하자(점유/법적분쟁/하자) 가능성 | 매각물건명세서·기일내역에서 유찰 기록 확인 | 현장답사·점유/하자 재확인 후 보수적 접근 |
| 점유 불명확(무상점유·무단점유) | 명도 지연·소송 비용 발생 위험 | 현황조사서·현장 인터뷰·우편함·전기/수도 계량 | 명도 가능성·비용 산정, 불확실하면 회피 |
| 위반건축물·용도 불일치 | 대출·보증 제한, 이행강제금·원상복구 위험 | 건축물대장(위반여부), 토지이용계획확인서 | 보증·대출 가능성 확인 후 조건부 진행 |
| 특수관계 임대차·허위 시세 | 전세가 부풀리기→깡통 위험 직결 | 실거래가·호가 비교, 주변 유사 매물 검증 | 보수적 전세가율(≤70%)로만 검토 |
| 확정일자·전입 미비(임차인) | 대항력·우선변제권 취득 실패 위험 | 확정일자 도장, 전입일·점유 사실 증빙 | 즉시 전입·확정일자, 임차권등기명령 검토 |
| 관리비·공과금 체납 다수 | 인수 가능 채무·공동체 분쟁 위험 | 관리사무소 확인서, 고지서 체납 내역 | 체납 범위·인수 여부 확인 후 위험가산 |
| 법적 분쟁 계류(소송·가처분) | 장기화로 명도·소유권 이전 지연 가능 | 매각물건명세서 비고·법원 문서 열람 | 분쟁 파급력 평가, 수익성 재산정 |
| 주택가격 대비 과도한 전세가율 | 시세 하락 시 보증금 미회수 위험 급증 | KB·국토 실거래가, 인근 거래 비교 | 전세가율 60~70% 이하로만 접근 |
권리분석 최소 체크 포인트
- 을구 총액 > 예상 낙찰가 × 배당가능비율이면 임차금 회수 난망
- 갑구 권리 변동이 잦으면 분쟁·체납 가능성↑
- 전입·확정일자 시간차(먼저 전입→확정 권장)
- 배당요구 종기 놓치면 배당 참여 불가
공매 절차와 임차인 권리
공매는 국가·지방자치단체·공공기관이 체납 세금이나 채무 불이행으로 압류한 부동산을 매각하는 절차입니다.
주로 한국자산관리공사(캠코)에서 진행하며, 법원의 관여 없이 진행된다는 점에서 경매와 다릅니다.
그러나 임차인의 권리보호 측면에서는 경매와 거의 동일한 위험이 존재합니다.
① 공매 시 임차인의 지위
공매에서도 임차인의 보증금 반환은 매각대금에서 후순위로 배당됩니다. 대항력과 확정일자를 갖춘 경우 일정 부분 보호를 받을 수 있지만, 매각대금이 부족하면 보증금을 전액 회수하기 어렵습니다.
② 공매 전 확인해야 할 사항
- 한국자산관리공사 온비드 사이트에서 공매물건의 등기부 등본 확인
- 세입자 여부, 보증금, 선순위 권리관계 파악
- 공매 절차 개시일과 인도명령 여부
③ 깡통전세와의 연관성
공매로 넘어가는 부동산의 상당수가 깡통전세 상태입니다. 즉, 부동산의 시세가 전세보증금보다 낮아 임차인이 손해를 보는 구조입니다. 특히 신규 전세계약 시 이미 공매 공고가 나간 경우라면 절대 계약해서는 안 됩니다.
깡통전세의 전형적인 유형
깡통전세는 ‘집값 ≤ 전세보증금’ 상태를 말하며, 주로 다음과 같은 유형에서 발생합니다.
- 신축 빌라·다세대: 분양가 부풀리기 후 고액 전세 계약
- 시세 하락 지역 아파트: 집값 급락으로 전세가율 90% 이상
- 경·공매 물건 재임대: 이미 채권이 많이 잡혀 있는 부동산을 다시 전세로 내놓는 경우
- 갭투자 매물: 대출과 전세보증금으로 매입한 후 매도 실패
이러한 유형은 임차인의 보증금 회수 위험이 매우 크므로 계약 전 반드시 등기부 확인, 전세가율 계산, 선순위 권리조사 등을 거쳐야 합니다.
깡통전세 예방 체크리스트
- 계약 전 시세와 전세가율(전세가 ÷ 매매가)을 반드시 계산 (80% 이상이면 위험)
- 등기부등본에서 선순위 채권·근저당권 확인
- 임대인의 체납 여부 및 세금 압류 여부 확인
- 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
- 계약서에 확정일자와 전입신고 필수
위 체크리스트를 지키는 것만으로도 깡통전세 피해 가능성을 크게 줄일 수 있습니다.
상황별 즉시 대처 순서(타임라인)
| 시점 | 행동 | 목적/주의 |
|---|---|---|
| T-30~T-15(만기 한달 전) | 임대인 상환의사 확인, 내용증명 예고, 보증보험 가입여부·연장여부 점검 | 갈등 예방, 협의 기록 확보 |
| 만기일(T0) | 상환 불이행 시 내용증명 발송(기한·계좌 특정) | 후속 법적 조치의 근거 |
| T+7~T+14 | 임차권등기명령 신청, 보증보험(있다면) 사고 접수, 배당요구 준비 | 대항력 유지·이사 자유 확보 |
| T+15~T+30 | 지급명령/소송·가압류(필요 시), 경매 개시 시 배당요구서 제출 | 권리 보전·회수율 제고 |
필수 법적·행정 절차 요약
- 내용증명: 만기일·금액·지급기한·계좌 명시. 우편 영수증·배달증명 보관.
- 임차권등기명령: 이사 필요 시 대항력 유지 장치. 관할 법원에 신청.
- 지급명령/소송: 간편 회수 시도→불응 시 본안소송 병행.
- 가압류: 임대인 재산 도피 방지. 집행 보전.
- 배당요구: 경매 개시 후 종기 내 신고해야 배당 참여 가능.
전세보증보험 청구(임차인) 기본 흐름
- 가입 여부 확인(증권/번호, 보증기간·금액).
- 사고 접수(만기 미반환/계약 해지 사유·증빙 제출).
- 필요 서류: 임대차계약서, 확정일자·전입 사실, 미반환 확인서류, 내용증명, 판결/지급명령(요청 시), 통장 사본 등.
- 보증기관 심사 후 대위변제 지급 → 기관이 임대인 상대로 구상권 행사.
바로 쓰는 간단 서식 문구(요약)
- 내용증명: “임대차 보증금 ○○원은 2025.○.○. 만기입니다. 7영업일 내 계좌(은행/번호/예금주)로 지급해 주시기 바랍니다. 불이행 시 법적 조치 및 보증기관 청구를 진행합니다.”
- 배당요구서 메모: “임차인 ○○, 보증금 ○○원, 확정일자 20○○.○.○., 전입일 20○○.○.○., 우선변제권/최우선변제권 해당 여부 기재.”
5) 출구전략 체크리스트
- 전입·확정일자·점유 3요소 유지
- 계약서·월세/보증금 이체내역·통신 기록 보관
- 임차권등기명령→배당요구→지급명령·소송 순서 계획
- 보증보험 사고접수·요건 확인(기간·금액·제외 사유)
- 전문가(변호사·법무사·공인중개사) 상담 및 비용·기간 견적