대표적인 보증기관은 주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI) 세 곳이며, 각각 심사 조건과 보증료 체계, 한도 차이가 있습니다.
2025년 현재 최신 기준으로 세 기관의 특징을 정리해, 본인 상황에 가장 유리한 보증기관을 고르는 방법을 안내합니다.
특히 청년·신혼부부·자영업자 등 상황별 맞춤 전략을 함께 담아 누구나 쉽게 이해할 수 있도록 정리했습니다.
보증기관 선택이 중요한 이유
은행에서 전세대출을 실행할 때, 은행 자체 자금만으로는 위험을 모두 부담하지 않습니다.
따라서 HF·HUG·SGI와 같은 보증기관이 대출금 일부를 대신 보증하는 구조로 운영됩니다.
이때 선택한 보증기관에 따라 대출 승인 가능 여부, 한도, 보증료, 금리가 달라지므로 초기 선택이 매우 중요합니다.
HF(주택금융공사)의 특징
HF는 전세대출 보증기관 중 가장 보편적이고 안정적인 기관입니다.
- 소득·자산 제한이 상대적으로 적음
- 무주택 직장인, 일반 가구에 가장 많이 이용됨
- 보증료가 낮아 총비용이 합리적
- 다만, 일부 고액 전세나 특수 임대차 형태에서는 제한될 수 있음
즉, 조건만 된다면 HF가 최우선 선택입니다.
HUG(주택도시보증공사)의 특징
HUG는 주택도시기금을 기반으로 운영되는 보증기관으로, 청년·신혼부부 대상 상품이 강점입니다.
- 수도권 전세보증금 7억, 지방 5억까지 보증 가능
- 청년·신혼 특화 상품 존재, 금리와 보증료에서 유리
- 다만 전세가격·주택 형태 요건이 세밀해 거절될 수 있음
따라서 청년·신혼부부라면 HUG를 먼저 검토하는 것이 유리합니다.
SGI(서울보증보험)의 특징
SGI는 은행에서 HF/HUG 보증이 불가능할 때 선택되는 대안입니다.
- 자영업자, 저신용자 등 HF·HUG 거절 사례에서 활용
- 한도는 확보 가능하나 금리가 상대적으로 높음
- 보증료가 다른 기관보다 높게 책정될 수 있음
즉, HF·HUG가 불가할 때 최후의 선택지로 보는 것이 합리적입니다.
보증기관별 보증료 비교
보증료는 대출금액·대출기간·소득 수준에 따라 달라지며, 연간 비용으로 계산됩니다.
다음은 2025년 기준, 보증금 2억·대출기간 2년 가정 시의 평균 예시입니다.
| 보증기관 | 평균 보증료율 | 예상 보증료(연) | 특징 |
| HF | 0.05%~0.2% | 약 20만 원 | 가장 낮은 수준, 안정적 |
| HUG | 0.1%~0.25% | 약 30만~35만 원 | 청년·신혼 특화, 무난 |
| SGI | 0.2%~0.4% | 약 50만 원 이상 | 조건 불리할 때 대안 |
즉, 보증료만 비교해도 HF가 가장 유리합니다.
단, 자격 조건을 충족하지 못한다면 HUG, 마지막으로 SGI 순으로 이동해야 합니다.
실제 승인 시나리오
보증기관 선택에 따라 승인 결과가 어떻게 달라지는지 예시로 살펴보겠습니다.
- **사례 1: 29세 직장인, 연봉 3,200만 원, 전세보증금 1억 8천만 원** → HF 보증 가능, 낮은 보증료, 승인 원활
- **사례 2: 신혼부부, 합산소득 7천만 원, 수도권 전세보증금 4억 원** → HUG 신혼부부 특례 가능, 한도 3억 5천만 원, 보증료는 중간 수준
- **사례 3: 자영업자, 신용점수 670점, 전세보증금 3억 원** → HF/HUG 모두 거절, SGI 보증으로 진행, 금리는 높지만 대출 실행 가능
이처럼 보증기관은 승인 여부와 직결되며, 개인 상황에 맞는 기관 선택이 필수입니다.
총비용 계산에서 보증료의 의미
전세대출에서 보증료는 단순 부가비용이 아니라, 실질 금리 체감에 큰 영향을 주는 요소입니다.
예를 들어 금리가 3.2%라도, 보증료가 연 40만 원이면 실질 비용은 3.5% 이상으로 올라갑니다.
따라서 금리와 보증료를 함께 비교해야 제대로 된 판단이 가능합니다.
보증기관 선택 로드맵
1) 자격 충족 여부 확인 → HF 가능 여부 먼저 체크
2) 불가 시, HUG 특례(청년·신혼·생애최초 등) 조건 확인
3) HF·HUG 모두 거절되면 SGI 활용 검토
4) 최종적으로 총비용(금리+보증료) 기준으로 최종 선택
상황별 추천 가이드(HF·HUG·SGI)
전세대출 보증기관은 개인 상황에 따라 유불리가 확 갈립니다. 아래 케이스별로 빠르게 방향을 잡아보세요.
- 청년 단독 세대주(만 34세 내외), 보증금 2억 내외, 소득 증빙 가능 → HF 1순위, 청년 특례가 있으면 HUG도 검토
- 신혼부부(혼인 7년 이내), 합산소득 중간, 수도권 보증금 3~4억대 → HUG 특화 상품 먼저, HF 가능 시 둘 다 비교
- 프리랜서·자영업자, 소득 변동 크고 증빙 애매 → HF/HUG 서류 충족 어려우면 SGI로 접근
- 고액 전세(수도권 5~7억대), 임대차 특약 많음 → HUG 요건 우선 확인, 단순 구조면 HF 병행 비교
- 기존에 SGI로 실행, 이번 갱신 때 소득·신용 개선 → HF/HUG 재자격 확인 후 갈아타기
갈아타기(전환) 전략과 최적 타이밍
전세대출은 대체로 중도상환수수료 부담이 적어 전환이 유연합니다. 핵심은 타이밍과 서류 준비입니다.
- 금리 하락기: 만기 3~6개월 전부터 HF→HUG→SGI 역순으로 재자격 검토, 금리+보증료 총비용이 낮은 곳으로 이전
- 계약 갱신기: 임대인 계좌, 확정일자 재부여 일정 맞추고 보증 가입/해지 시점 겹치지 않게 조율
- 신용/소득 개선 후: 직전 대비 DSR 여유 발생 시 HF/HUG로 전환 검토, 우대금리 항목(급여이체·카드·자동이체) 미리 세팅
- 보증료 절감: SGI 이용 중이면 다음 만기에 HF/HUG 가능성 재확인 → 연간 수십만 원 절감 가능
심사 불발을 줄이는 필수 체크포인트
보증기관 심사는 서류 진위·계약 구조·DSR 등 여러 축을 동시에 봅니다. 아래 항목이 흔한 반려 원인입니다.
- 임대차계약 불일치: 계약서 정보(주소·면적·보증금·입금 계좌)가 등기부·전입 계획과 다르면 보증 거절 위험
- 특약 과다/불명확: 분할지급, 옵션비 차감 등은 지점 상담으로 사전 검토 필요
- 소득 증빙 누락: 프리랜서는 소득금액증명·사업자 통장 입금내역·카드매출 자료까지 패키지로 준비
- DSR 초과: 기존 신용대출/카드론 상환·축소로 여유 만들기 → 한도·승인률 동시에 개선
- 전입·확정일자 타이밍: 보증 가입/대출 실행/전입신고 일정을 촘촘히 맞추기
총비용 기준의 빠른 비교 프레임
은행 표면금리만 보지 말고, 아래 4단계를 템플릿처럼 적용하세요.
1) 금리(고정/변동) → 0.1%p만 달라도 연 이자 차이가 큼
2) 보증료(연) → HF < HUG < SGI 경향, 케이스별 예외 존재
3) 인지세/기타비용 → 금액 구간·은행 정책에 따라 상이
4) 우대금리 달성 가능치 → 급여이체·카드·자동이체로 0.3~1.0%p 절감 여지
네 항목을 합쳐 연간 실질 비용(Effective Cost)으로 비교하면 선택이 명료해집니다.